DEVELOPMENT

       近年來，受國(guó)家支持力度加大、利好政策出台的影響，我國(guó)住房租賃行業得到較快發展。回顧2020年上半年，住房租賃市場受到疫情防控影響，波動較為(wèi)顯著。市場供需格局趨于緩和，租賃需求延遲釋放，業主出租預期持續走低，不斷向“承租人”市場轉變。從市場主體(tǐ)來看，長(cháng)租公(gōng)寓企業也經曆了經營考驗，中(zhōng)小(xiǎo)企業面臨資金困境。那麽今年上半年，租賃市場有(yǒu)哪些顯著變化？與往年相比又(yòu)有(yǒu)哪些不同？下半年，市場将如何發展？

       政策：從防疫管理(lǐ)向市場監管和資金扶持轉變

       回顧2020年上半年的租賃政策，第一季度以疫情防控為(wèi)主旋律，共19個城市發布了25項疫情防控相關政策，包括以下3個方面：一是對疫情防控期間租戶進行摸排登記，要求租賃經營場所做好防控工(gōng)作(zuò)；二是落實主體(tǐ)責任，要求房東和租賃企業承擔防疫期間的主體(tǐ)責任，負責督促租戶進行備案登記和居家隔離，做好租賃房屋的消殺防疫工(gōng)作(zuò)；三是發布租賃住房糾紛指引，針對疫情防控期間可(kě)能(néng)發生的租賃糾紛提出解決建議，強調疫情防控期間房東、租戶及租賃企業公(gōng)平分(fēn)擔相應損失等。此外，6個地區(qū)發布倡議書，倡導業主在必要合理(lǐ)的情況下減免租金，減輕租客負擔。

       在疫情得到了基本控制之後，全國(guó)各地着手恢複住房租賃市場的正常秩序。據不完全統計，第二季度，有(yǒu)8個地區(qū)發布了10條市場管理(lǐ)相關政策措施，主要涉及到租賃住房安(ān)全管理(lǐ)、住房租賃中(zhōng)介機構整治以及住房租賃管理(lǐ)辦(bàn)法制定等方面内容。

       為(wèi)響應财政部、住房和城鄉建設部《關于開展中(zhōng)央财政支持住房租賃市場發展試點的通知》，10個地區(qū)發布了14條為(wèi)住房租賃企業提供資金扶持的相關政策，具(jù)體(tǐ)落實了補貼的條件和申請辦(bàn)法。其中(zhōng)，杭州和合肥分(fēn)别推出了住房租賃企業資金監管的相關措施，确定企業名(míng)單，推動資金監管落地。此外還有(yǒu)5個地區(qū)推出了租賃住房建設相關的管理(lǐ)規定及措施，推動租賃住房建設的健康發展。

       落戶政策方面，多(duō)數準一線(xiàn)城市落戶政策較為(wèi)開放。據貝殼研究院統計，合肥、鄭州、沈陽及重慶對于高校畢業生基本可(kě)以無限制落戶，包括高等職業技(jì )術學(xué)校、專科(kē)及全日制本科(kē)的應屆及往屆畢業生均可(kě)直接落戶，無年齡和就業限制。其餘準一線(xiàn)城市的落戶政策對不同學(xué)曆的人群有(yǒu)不同的年齡限制及就業限制等。一線(xiàn)城市中(zhōng)，除深圳學(xué)曆人才可(kě)以通過核準落戶外，北京、廣州和上海均需要積分(fēn)落戶，或者應屆畢業生通過就業單位的戶口指标落戶。

       市場：季節周期規律被打破市場旺季不“旺”

       從市場表現來看，上半年受到疫情影響，住房租賃市場的季節性規律被打破，傳統旺季并不“旺”。2月，由于疫情嚴重，重點城市的住房租賃市場交易觸底，市場幾乎陷入停滞，春節假期後的住房租賃旺季推遲到3月出現。3月，全社會逐步複工(gōng)複産(chǎn)後，住房租賃市場逐漸修複，疫情防控期間積壓的租賃需求逐步釋放。貝殼研究院統計數據顯示，3~5月的租賃交易不斷上漲，4月及5月的環比增長(cháng)率均突破20%。6月，北京突發公(gōng)共衛生事件響應級别調整至Ⅱ級，租賃交易受到的影響較為(wèi)明顯，傳統的畢業租賃旺季目前暫未顯現，6月成交量環比下降7.3%。

       從租金水平來看，上半年租金水平總體(tǐ)呈現趨勢性下降。貝殼研究院統計了重點18城的平均租金水平，結果顯示，3月環比下降14.0%，從2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月平均租金有(yǒu)小(xiǎo)幅回升，環比分(fēn)别上漲1.4%和2.8%，但租金價格仍較大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月租金水平又(yòu)呈現下降趨勢，環比5月下降3.2%，同比下降10.9%。分(fēn)城市來看，6月，天津、武漢、青島、濟南、重慶、長(cháng)沙、煙台及廊坊8個城市租金仍呈現環比下降，其中(zhōng)租金降幅最大的是長(cháng)沙市，降幅為(wèi)3.3%。其餘城市價格變動幅度較小(xiǎo)，整體(tǐ)較為(wèi)穩定。

       上半年新(xīn)增房源挂牌價格較低，業主出租預期處于低位。根據貝殼研究院監測數據，2020年上半年整體(tǐ)挂牌均價偏低，除2月總量過低出現異常波動之外，其餘月份平均挂牌價44.1元/平方米/月，明顯低于去年上半年48.1元/平方米/月的水平。買賣雙方對于租金價格的期望都持續走低，導緻挂牌價格降低，最終租賃成交價格也相比去年明顯降低。

       此外，客源成交周期處于高位，租賃市場向買方市場轉變。貝殼研究院認為(wèi)，上半年房源成交周期波動較大，2月及3月房源成交周期超過60天，租賃房源成交困難，4~6月成交周期下降，但相比去年成交周期仍然較長(cháng)。而客源周期較為(wèi)穩定，保持在10天左右，相比去年有(yǒu)所延長(cháng)，租客的租房迫切程度有(yǒu)所下降。

       企業：從“拓荒”到“精(jīng)耕”尾部長(cháng)租公(gōng)寓陷入經營困境

       住房租賃企業方面，長(cháng)租公(gōng)寓一直以來備受關注。2020年上半年，長(cháng)租公(gōng)寓企業在行業整體(tǐ)陷入“寒冬”的大環境下，出租率下降、租客違約情況頻頻發生，這一階段可(kě)謂行業的“至暗時刻”。貝殼研究院調研數據顯示，上半年頭部長(cháng)租公(gōng)寓企業也放緩了拓展趨勢，聚焦已有(yǒu)門店(diàn)，新(xīn)開店(diàn)率遠(yuǎn)低于去年水平；尾部長(cháng)租公(gōng)寓企業面臨普遍性的經營困境，近七成因“高收低出”模式導緻資金鏈斷裂；上半年沒有(yǒu)房企新(xīn)進入長(cháng)租公(gōng)寓領域，已進入的房企經曆了從“拓荒”到“精(jīng)耕”的轉變。

2020年上半年，陷入經營困境并造成不良社會影響的以尾部中(zhōng)小(xiǎo)長(cháng)租公(gōng)寓為(wèi)主。據不完全統計，媒體(tǐ)公(gōng)開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中(zhōng)小(xiǎo)公(gōng)寓數量高達16家。

       “高收低出”，長(cháng)租公(gōng)寓企業為(wèi)了短時間内搶奪房源，企業支付給房東的租金高于租客支付的租金，屬于虧本經營。

       “長(cháng)收短付”，企業向租客按年度收租金，然後按照季度或月度支付給房東，将差額用(yòng)于自身經營或其他(tā)用(yòng)途。

       業内人士表示，無論是“高收低出”，還是“長(cháng)收短付”，都産(chǎn)生了潛在的經營風險，在受到外部沖擊時，風險就會加速暴露，尤其是尾部中(zhōng)小(xiǎo)長(cháng)租公(gōng)寓企業的抗風險能(néng)力更弱。

       事實上，在長(cháng)租公(gōng)寓領域，不同于2017~2018年的熱情高漲，2019年的熱情已開始下降。較為(wèi)明顯的表現就是行業逐漸回歸審慎理(lǐ)性預期，企業不再盲目進入。據貝殼研究院統計，截至2019年年底，已有(yǒu)44家大型房企開展長(cháng)租公(gōng)寓業務(wù)，而今年上半年沒有(yǒu)房企新(xīn)進入長(cháng)租公(gōng)寓領域。

       具(jù)體(tǐ)來看，在政府大力倡導租購(gòu)并舉的政策環境下，房企紛紛将長(cháng)租公(gōng)寓劃入戰略布局，以期培育新(xīn)的增長(cháng)點。少量先行者在2016年以前就已試水業務(wù)，2017年多(duō)達16家。長(cháng)租公(gōng)寓的盈利能(néng)力因在早期市場未得到驗證，導緻房企進入該業務(wù)領域後開始趨于冷靜和理(lǐ)智，自2018年後進入數量便開始逐步減少。到2019年，隻有(yǒu)上海實業、正榮、寶龍和俊發4家企業進入，且基本在企業所在當地開展業務(wù)。而今年受到疫情影響尤為(wèi)明顯，沒有(yǒu)新(xīn)的房企進入長(cháng)租公(gōng)寓領域。

       今年上半年，多(duō)數長(cháng)租公(gōng)寓不再進行規模擴張，聚焦維持已有(yǒu)單店(diàn)運營。對此現象，貝殼研究院認為(wèi)，管理(lǐ)房間規模上，2020年上半年長(cháng)租公(gōng)寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業主支付房租，企業現金流普遍吃緊。同時，疫情防控期間租賃企業的管理(lǐ)成本提升。住房租賃企業要負責管理(lǐ)入住的租客，采購(gòu)大量的相關物(wù)資新(xīn)增支出。加強人員管理(lǐ)和登記，部分(fēn)公(gōng)寓企業還會給返程人員提供隔離單間等，對于企業來說管理(lǐ)成本提升。長(cháng)租公(gōng)寓企業為(wèi)了維持已有(yǒu)的運營，減少成本支出和經營虧損，絕大多(duō)數已進入的企業不再進行規模擴張，而是聚焦已有(yǒu)的門店(diàn)運營，開源節流。

       對于中(zhōng)小(xiǎo)公(gōng)寓來說，上半年融資更為(wèi)困難。業内人士分(fēn)析認為(wèi)，長(cháng)租公(gōng)寓領域股權融資的風口基本已經過去，目前中(zhōng)小(xiǎo)企業獲得投資較為(wèi)困難。從2019年開始進行股權融資的企業均為(wèi)行業頭部企業，融資輪次多(duō)、單次融資金額大是基本特征。此外，住房租賃領域今年上半年已經發行的公(gōng)司債券及ABS（資産(chǎn)支撐證券化）融資金額分(fēn)别為(wèi)111億元和15.66億元，融資主體(tǐ)均為(wèi)房企。總體(tǐ)來看，目前長(cháng)租公(gōng)寓領域的融資以頭部企業和大型房企為(wèi)主，中(zhōng)小(xiǎo)企業融資渠道收窄。

       展望：市場供需格局趨于緩和向“承租人”市場轉變

       對于下半年的住房租賃市場，貝殼研究院認為(wèi)，受到疫情影響，下半年租賃市場供需格局趨于緩和，租客掌握更多(duō)主動權和議價空間，市場不斷向“承租人”市場轉變。在此背景下，應重點關注長(cháng)租公(gōng)寓企業的經營風險，加強對于企業“高收低出”、“長(cháng)收短付”的模式監管，同時給予更多(duō)的企業資金支持，扶持長(cháng)租公(gōng)寓企業應對資金困境。加強租客權益保護，對于高校畢業生給予一定的租房支持，加強特定人群的租房保障。

       年度的住房租賃市場往往呈現周期性規律。貝殼研究院認為(wèi)，從下半年來看，市場熱度或在城市之間呈現分(fēn)化，對于受疫情影響較大的城市，雖然市場迅速降溫，且一定程度上縮減了市場的需求規模，但租賃市場的需求依然大量存在。

       在貝殼研究院看來，租賃市場依然會在下半年維持“低溫”态勢，延遲的租賃需求不斷釋放，業主出租預期持續處于低位，租客議價空間提升，市場供需趨于緩和。從中(zhōng)長(cháng)期的租金水平來看，租金上漲動力不足，可(kě)能(néng)會繼續保持低位的态勢。對于疫情影響較小(xiǎo)的城市，下半年租賃市場熱度會保持“中(zhōng)溫”态勢。

       對于長(cháng)租公(gōng)寓企業，業内人士表示，為(wèi)減少長(cháng)租公(gōng)寓企業經營對房東和租客帶來的影響，下半年應加強行業監管，防止“高收低出”、“長(cháng)收短付”等模式帶來的風險。同時給予長(cháng)租公(gōng)寓企業必要的補貼和資金扶持，幫助企業應對經營困境，引導行業走向正軌。

       加強行業監管層面，逐漸建立行業押金監管和風險保證金機制。從事住房租賃經營的企業在開展業務(wù)當地的銀行開設專戶托管，托管賬戶中(zhōng)設立押金和風險保證金，保護承租人的押金安(ān)全，降低房東和承租人的租金風險。

       扶持層面，加強對長(cháng)租公(gōng)寓企業的融資支持。目前長(cháng)租公(gōng)寓企業面臨融資渠道窄、融資金額小(xiǎo)的問題。

       拓寬長(cháng)租公(gōng)寓企業的融資渠道，一是加大對住房租賃企業的債權類融資支持，包括專項銀行貸款和公(gōng)司信用(yòng)債等，未來将繼續擴大銀行貸款授信額度和專項債的适用(yòng)範圍品種，加快審批流程，促進企業直接融資，優化融資結構。

       二是加快推進住房租賃領域公(gōng)募REITs（房地産(chǎn)信托投資基金）試點，盡快推出公(gōng)募長(cháng)租公(gōng)寓REITs。發展一級貸款發放的保險制度與住房金融信貸的二級市場。推進質(zhì)押體(tǐ)系建設，完善質(zhì)押回購(gòu)機制。依據稅收中(zhōng)性原則，解決“雙重征稅、重組稅費過重”等問題，促進租賃住房健康發展。引導養老金、保險基金等長(cháng)期投資基金參與投資REITs，提高REITs市場的流動性，吸引提高私人投資者參與的積極性。

        值得關注的是，6月是傳統的租賃旺季，也是高校畢業生集中(zhōng)進入租賃市場的時間。畢業生由于剛剛步入工(gōng)作(zuò)崗位，租金可(kě)支付能(néng)力、租房辨識度等較弱，面臨不少的租房問題。

       在保護租客權益、加大特定人群的租賃保障方面，貝殼研究院建議，應加強租房過程中(zhōng)的租客權益保護，加大對特定人群如高校畢業生等群體(tǐ)的租房保障，具(jù)體(tǐ)可(kě)采取以下措施：

       第一，加大對高校畢業生的租房補貼，剛畢業大學(xué)生的租金支付能(néng)力有(yǒu)限，通過人才租房補貼，減少畢業生可(kě)支付壓力，增加城市的人才吸引度。

       第二，加快建立住房租賃市場的信用(yòng)體(tǐ)系，通過住房租賃管理(lǐ)服務(wù)平台，建立承租人與出租人的征信制度，加強對出租人及從業人員的市場主體(tǐ)信用(yòng)管理(lǐ)，動态記錄良好信用(yòng)信息和不良信用(yòng)信息，建立住房租賃行業的“紅黑名(míng)單”制度，定期對榜單信息予以公(gōng)示。制定符合租賃企業運營特點的信用(yòng)評價辦(bàn)法，增加信息透明度，防止大學(xué)生在租房過程中(zhōng)面臨信息不對稱問題。

       第三，擴大糾紛處理(lǐ)渠道，普及住房租賃相關權益知識，制作(zuò)租賃權利義務(wù)說明書并向公(gōng)衆公(gōng)開宣傳，提高租戶自我保護意識，減少糾紛。

【來源：中(zhōng)國(guó)建設報    作(zuò)者：周 麗 牛慧麗】